06/09/2025
CIB e SINTER: Integração Cadastral e Transparência Imobiliária no Brasil — Fundamentos Legais, Finalidades e Impactos.
A ausência de um cadastro único e integrado de imóveis no Brasil sempre representou entrave para a segurança jurídica, para a eficiência tributária e para a formulação de políticas públicas. Com a instituição do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER), busca-se superar a fragmentação cadastral e assegurar uma governança fundiária moderna e transparente.
O presente artigo analisa, à luz da legislação vigente, a estrutura, finalidade e impactos do CIB e do SINTER, destacando o marco regulatório atual e os desafios práticos de sua implementação.
2. Marco Normativo
2.1. Primeiras iniciativas
A preocupação com integração cadastral remonta à Lei nº 10.267/2001, que alterou dispositivos da Lei nº 4.947/1966 e instituiu a obrigatoriedade do georreferenciamento dos imóveis rurais.
Posteriormente, o Decreto nº 8.764/2016 instituiu o SINTER, sob a coordenação da Receita Federal, como repositório central de informações cadastrais e fiscais sobre imóveis. (Revogado)
2.2. Regulamentação recente
A atual fase normativa foi consolidada por:
Decreto nº 11.208/2022: regulamentou o SINTER e o CIB, estabelecendo diretrizes de integração de cadastros;
Lei Complementar nº 214/2025: instituiu a Reforma Tributária e previu expressamente a obrigatoriedade do CIB como identificador único dos imóveis, destacando-se os arts. 59, § 1º, III, 265 e 266;
Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025: disciplinou a integração dos serviços notariais e registrais ao SINTER, fixou cronograma de adoção do CIB e previu penalidades;
Portaria RFB nº 561/2025: criou grupo de trabalho para implementação do CIB nas capitais e no Distrito Federal.
3. Estrutura e Finalidade
O CIB é um código único de identificação de imóveis, urbanos e rurais, integrando registros fiscais, fundiários, registrais e ambientais. Já o SINTER funciona como plataforma nacional de interoperabilidade, permitindo que União, Estados, Municípios e cartórios compartilhem informações em tempo real.
Finalidades principais:
a) padronizar cadastros imobiliários;
b) aumentar a segurança jurídica das transações;
c) fortalecer a arrecadação tributária (IPTU, ITR, ITBI, ITCMD, IBS e CBS);
d) apoiar políticas públicas de habitação, regularização fundiária e meio ambiente.
4. Entes e Pessoas Impactadas
União: Receita Federal (gestão do SINTER), INCRA e órgãos ambientais;
Estados e Municípios: atualização de cadastros fiscais (IPTU, ITCMD, taxas locais);
Cartórios de Registro de Imóveis: obrigados a adotar o CIB em atos registrais;
Proprietários: urbanos e rurais, que deverão adequar cadastros;
Instituições financeiras: beneficiadas pela maior confiabilidade em garantias imobiliárias.
5. Vantagens e Desvantagens
5.1. Vantagens
Segurança jurídica ao eliminar duplicidade de registros;
Transparência e publicidade dos dados;
Eficiência na arrecadação e combate à evasão fiscal;
Base sólida para formulação de políticas públicas.
5.2. Desafios
Custos tecnológicos para Municípios e cartórios;
Risco à privacidade patrimonial;
Resistência política à centralização de dados;
Complexidade técnica na integração entre sistemas.
6. Transição e Cronograma
A LC nº 214/2025 (arts. 265 e 266) previu período de transição, durante o qual coexistirão cadastros locais e o CIB.
A IN RFB nº 2.275/2025 detalhou o cronograma, fixando dezembro de 2025 como marco para a plena operacionalização do CIB em âmbito nacional.
A Portaria RFB nº 561/2025 instituiu grupo de trabalho com prazo de 180 dias, prorrogáveis, para articular a implementação inicial nas capitais e no Distrito Federal.
7. Considerações Finais
O CIB e o SINTER representam um salto qualitativo na governança territorial e fiscal do país. Seu marco normativo robusto, consolidado em 2025, inaugura um novo paradigma de transparência, eficiência tributária e segurança jurídica.
A implementação, contudo, exigirá coordenação interinstitucional, investimentos em tecnologia e superação de resistências. O desafio é grande, mas os potenciais ganhos justificam o esforço, aproximando o Brasil de modelos internacionais de gestão fundiária.
02/09/2025
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