A isenção do Imposto de Renda (IR) sobre ganho de
capital nas operações de alienação de imóvel, prevista no artigo 39 da Lei 11.196/05, também é válida
para os casos de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou
parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel
residencial já possuído pelo contribuinte.
Com essa decisão, a Segunda Turma do Superior Tribunal
de Justiça (STJ) considerou ilegal a restrição estabelecida no artigo 2º, parágrafo 11, I, da Instrução Normativa
599/05, da Receita Federal, que excluía da isenção fiscal a possibilidade de o
contribuinte utilizar o ganho de capital para quitar financiamento de imóvel já
adquirido.
O entendimento da Segunda Turma, especializada em
direito público, foi formado após analisar um recurso interposto pela Fazenda
Nacional contra decisão favorável obtida por um contribuinte de Santa Catarina
na Justiça Federal.
Ganho
Em março de 2013, o contribuinte vendeu por R$ 285
mil um apartamento em Foz do Iguaçu (PR), comprado por R$ 190 mil, e obteve assim
um ganho de capital de R$ 95 mil. Em seguida, utilizou esse montante na
quitação das obrigações assumidas com a compra de um apartamento em Itajaí
(SC), acreditando que não teria de pagar imposto sobre o ganho de capital.
Como a Receita Federal tinha entendimento de que
essa operação não dava direito à isenção, o contribuinte ajuizou mandado de
segurança na Justiça Federal e obteve decisão favorável. A Receita recorreu
então ao STJ. O recurso foi relatado pelo ministro Herman Benjamin, da Segunda
Turma.
Benjamin aceitou os argumentos apresentados pela
Receita Federal, mas a maioria da turma acabou seguindo a divergência aberta
pelo ministro Mauro Campbell Marques, que apresentou voto-vista favorável ao
contribuinte. Para ele, a restrição imposta pela instrução normativa “torna a
aplicação da norma quase impossível”.
Sem liquidez
No voto divergente, o ministro salientou que a
grande maioria das aquisições imobiliárias é feita mediante financiamento de
longo prazo, porque a regra é que a pessoa física não tem liquidez para
adquirir um imóvel residencial à vista.
“Outro ponto de relevo é que a pessoa física
geralmente adquire o segundo imóvel ainda ‘na planta’ (em construção), o que
dificulta a alienação anterior do primeiro imóvel, já que é necessário ter onde
morar. A regra, então, é que a aquisição do segundo imóvel se dê antes da alienação
do primeiro imóvel”, afirmou o ministro.
Segundo ele, a finalidade da norma é alcançada
quando se permite que o produto da venda do imóvel residencial anterior seja
empregado, no prazo de 180 dias, na aquisição de outro imóvel, “compreendendo
dentro desse conceito de aquisição também a quitação do débito remanescente do
imóvel já adquirido ou de parcelas do financiamento em curso firmado
anteriormente”.
Círculo virtuoso
Mauro Campbell Marques ressaltou que, se o objetivo
da norma é dinamizar a economia, “indubitavelmente, o aumento da liquidez no
mercado proporcionada pela isenção do capital empregado no pagamento de
contratos a prazo e financiamentos anteriores estimula os negócios de todos os
atores desse nicho: compradores, vendedores, construtores e instituições
financeiras”.
“Não se pode olvidar que o pagamento, pelas pessoas físicas, dos
financiamentos anteriores em curso às instituições financeiras permite que
estas tenham capital para emprestar às construtoras, a fim de serem construídas
as novas unidades habitacionais, e também permite que tenham capital para
emprestar a novos adquirentes de imóveis. Fomenta-se, assim, um círculo
virtuoso. Esse o objetivo da norma”, justificou.
Processo: REsp 1469478
Fonte: STJ Notícias
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